不動産共有持分を贈与するという裏ワザについて

節税ソムリエの山口真導(なおみち)です。
 
前回、保険で贈与するという話をしました。今回も現金以外の贈与の方法ということで、銀座のビルを贈与する方法についてご紹介したいと思います。
 
いま凄く気持ちが冷めましたよね?
銀座にビル持ってないし、、、
銀座のビルを買うほどお金持ってないし、、、、
という冷たい視線を感じてます。。。
 
実際には、相続税が課税されるくらい財産をお持ちの方であれば誰でも取り組める節税方法です。
わたしを信じて読み進めて下さい。
 
節税ソムリエは嘘はつきません!
(勉強不足で間違えることはあっても(T-T))
 
 
今回は数字を使って見て頂くと分かり易いと思いますので、現金で贈与する場合と区分所有不動産で贈与する場合の違いを実際の贈与税の額を計算して比べていきたいと思います。
 
まず、現金500万円を、祖父から孫に贈与した場合、孫が払わなければならない贈与税の計算をしてみましょう。
贈与税額=(贈与額500万円ー基礎控除110万円)×税率20%ー税額控除25万円=53万円
 
次に、祖父が500万円の銀座の不動産(商業賃貸ビル)を購入して、これを孫に贈与した場合の贈与税の計算をしてみます。
贈与税額=(贈与額300万円ー基礎控除110万円)×税率10%=19万円
 
あー、ソムリエが頭おかしくなったよ。
銀座に500万円じゃ1坪の土地すら買えやしない!と思った貴方。
それは間違いです。
(本当は合ってますが、このスキームにはそこに一捻りがあります。)
 
あー、ソムリエが計算間違えてるよ。
贈与額は500万円でしょ。と思った貴方。。
そこは間違いではありません。
 
これから、この二つの至極まっとうなご指摘に対して回答していきたいと思います。
 
◆銀座に500万円で買える不動産(商業賃貸ビル)があるのか?
 
はい、あります。
但し、共有持分という形になります。(一棟買えると思った方、ごめんなさい)
 
この方法は、例えば、20億の銀座にある商業賃貸ビルを、相続税で困っている投資家400人で所有するという方法をとります。その1人に祖父がなって、その権利を孫に贈与したというのが先ほどの贈与の計算例です。
 
この共有持分を持っていると賃料(配当)が入りますし、最終的には持分を売却して資金化することも出来ます。この資金化ということを考えると、銀座を代表とする東京の一等地である必要があります。購入してから大きく値下がりするような不動産ではメリットが得られないからです。
 
◆贈与額が500万円でなく300万円になるのか?
 
はい、なります。いまの税制では。
 
実は現金で持っているより不動産に変えた方が相続税評価額は下がります。現金500万円はどこまでいっても、何をやっても評価額は500万円ですが、不動産だと300万円に下がるのです。
 
そのからくりをここで詳細に説明すると長くなるのでやめますが、相続税評価の計算上、土地部分については購入価格から約4割減、建物部分については購入価格から約2割減になるのが通常だからです。しかも、銀座のビルとなると、土地の占める割合が大きいので減額幅も土地の減額幅に近くなります。(500万円が300万円になったのは例えばの話です。もっと下がった事例もあります。)
 
 つまり、贈与税を計算する場合には、300万円という価額で評価されながら、実際にこれを売却する場合には500万円か、それ以上の価格で売却出来るというのが、この裏ワザの面白いところなのです。仮にこの共有持分が最終的に525万円で売れると売却益が25万円発生し、それに20%の譲渡益課税があるので、5万円の税金を納める必要があります。この時、孫は501万円を手にすることになり、祖父の500万円はめでたく一切目減りせずに孫のものなるという寸法です。
 
売却額525万円ー贈与税19万円ー譲渡税5万円=501万円
 
実際、25万円の値上がりは5%なので、そこまで狙えるかどうかは微妙ですが、仮に500万円で最終的に売却出来たとしても481万円も孫に渡せるのでとても効率的な方法であることに代わりはありません。そして、売り時は自分で決めることは出来ず、ビルを丸ごと売却するときに換金化されますので、税金逃れの意図的な取引といわれるリスクも低いです。(贈与した後、すぐに売却して換金したらさすがに税務署も激おこプンプン丸になってしまいます)
 
そして、祖父の生前にこの贈与が完了していれば、この500万円に相続税がかかることもありません。
メデタシ、メデタシということになります。
 
こうなると、銀座のビルの共有持分がどこで買えるのか?ということになると思います。そう思った方は、節税ソムリエまでお問合せ下さい。節税界隈は怪しい業者も多いので、節税ソムリエが厳選した業者から選ぶのが良いと思います。自分で比較検討する場合の時間と手間をカット出来ます。社長は節税ごときに時間を使わず本業に時間を割きましょう!
 
情報提供して、あとは自分でやって下さいといわれて困っている社長さんも多いようですが、わたしに依頼したら、ご紹介したメリットを得られるように具体的にサポートします。なので、情報収集目的での連絡はご遠慮下さい(笑)。
 
さて、最後になりますが、贈与も大事ですが、まずは会社と社長の節税です。
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【参考】No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

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